Купили участок для ИЖС,

а строить на нем нельзя?! Это, блин, как?

Сегодня разберемся почему на участке предназначенном для индивидуального жилищного строительства фактически запрещено строительство индивидуального дома.

За свою практику мне несколько раз попадались земельные участки на которых формально можно было построить дом, а по факту — нет. Либо дом, который разрешалось построить совсем не соответствовал первоначальным ожиданиям новых собственников участка.

Вроде бы и площадь участка не маленькая, 8−10 соток, а кроме «сарая» 3×4 метра ничего нельзя. Если еще и учесть ограничение по высоте в 3 этажа (от 12 до 20 м), то и вовсе не дом получится, а маяк какой-то.

Если у вас участок куплен в коттеджном поселке, то вероятность нижеописанных ситуаций будет стремиться к нулю. Но чем черт не шутит. В нашей стране может быть всякое. Поэтому почитать будет не лишним. Предупрежден — вооружен.

«Ошибки совершать не страшно. Главное каждый раз ошибаться в чем-то новом» - Илон Маск

Попробуем разобраться в новом, а именно в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Именно они либо ограничат вас в правах использования собственного участка, а то и вовсе запретят что-либо строить на нем. А для тех, кто любит рисковать есть решения судов о сносе. И такие случаи не единичны.

Что делать?

Если кратко - изучайте местные нормативно-правовые акты. Не понятно? Тогда попробую описать чуть подробнее.

Всего ЗОУИТ 28, каждая описывается, их можно условно разделить на 2 группы:

1

первые закреплены в Федеральном законодательстве (сюда относят водоохранные и природоохранные территории, а также территории объектов культурного наследия);
2

вторые, устанавливают различные ведомства для соблюдения особых требований к расположенным на них объектах.

Требования для разных ЗОУИТ отличаются, поэтому участки, где любое строительство — запрещено. Приобретать их рискованно: даже если вы построите там объект, зарегистрировать его будет невозможно. Наихудший исход это, когда вас заставят снести постройку по решению суда. Либо привлекут подрядчика, который это сделает за вас, а все затраты по сносу будете оплачивать — вы.

Так себе перспектива - согласен.

Вот перечень по которому законодательство запрещает строительство объектов рядом с ними или в зоне их действия:

магистральные трубопроводы;
газопроводы, водопроводы и сети канализации;
высоковольтные ЛЭП (линии электропередач);
в первом поясе источников питьевого водоснабжения и рядом с водохранилищами;
у береговой полосы;
рядом с аэродромами;
вблизи коммунальных и промышленных объектов (есть подразделения на классы опасности).

Photo by Rodion Kutsaiev

Кто-то может возразить: да закажем выписку из ЕГРН да и делов-то! Можно. Только в выписке ЕГРН не указываются никакие ограничения использования, кроме может быть обременений в силу ипотеки, собственность в долях и т. п.

Ладно, тогда закажем ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Там то точно все указано.
Не буду огорчать вас заранее. 100% гарантии он вам не даст. Состав ГПЗУ сильно зависит от местного отдела архитектуры и квалификации конкретного исполнителя. Из него вы точно узнаете вид разрешенного использования (ВРИ), он является определяющим для целей использования участка. По ВРИ мы смотрим основные ограничения в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В каких-то ГПЗУ будет указана наиболее полная информация, а где-то вы получите формальную бумагу с условными границами разрешенной застройки. Да, потом можно будет оспаривать в судах и т. п. А оно вам надо?

Важный момент: ГПЗУ может заказать только собственник участка. Поэтому если вы еще на этапе выбора перед покупкой, обязательно спрашивайте копию ГПЗУ у продавца. Отказ продавца показать/предоставить ГПЗУ лично меня сильно насторожил бы.

После покупки участка часто возникает необходимость подать уведомление о планируемом строительстве/реконструкции дома. Тогда люди обращаются ко мне за разработкой планировки участка.

Вот некоторые случаи с которыми я сталкивался при подготовке СПОЗУ (схем планировочной организации земельных участков):

Большая часть участка попадала в береговую защитную полосу (где необходимо согласование строительства, оказывающее воздействие на водные биоресурсы в территориальном управлении Федерального агентства по рыболовству в соответствии со статьей 50 Федерального закона от 20.12.2004 №166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов»).
По участку или вдоль границы проходил газопровод и накладывал ограничение на площадь возможной застройки.
Участок располагался в границах зоны памятников культуры и исторического наследия (требовалось дополнительное согласование/заключение). Получали заключение о наличии объектов культурного наследия на земельных участках, подлежащих хозяйственному освоению, и о соответствии их планируемого использования утвержденным режимам использования земель и градостроительным регламентам в зонах охраны объектов культурного наследия в Главном управлении культурного наследия Московской области.
Кроме того, если участок расположен в границах населенных пунктов включенных в перечень исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Российской Федерации требуется дополнительное согласование градостроительного облика - архитектурно-градостроительных решений (АГР) (внешнего вида будущего дома).
Участок располагался на мелиорируемых землях. Землях, которые имеют приоритетное использование для сельского хозяйства. Потребовалось сделать запрос в ФБГУ Спецмелиоводхоз по Московской области.

Photo by Siebe Warmoeskerken

И это далеко не все!

Без этих бумаг вам не согласуют ваше уведомление о начале строительства/реконструкции.

Вообще лучшее решение это самим изучить публичную кадастровую карту, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) по вашему району, генеральный план муниципального образования и карты ЗОУИТ. Плюс дополнительно осмотреть участок и окрестности в натуре на наличие указателей, табличек с указанием зон (линии ЛЭП, газопроводы и т. п.).

Дополнительно я рекомендую изучить и проект генерального плана муниципального образования, если он есть. Из него можно узнать не появится ли рядом с вашим участком в ближайшей перспективе дороги, инженерные сети или промышленные и сельхозпредприятия с соответствующими ароматами.

Можно обратиться за аудитом (проверкой) земельного участка к юристам. Обычно стоимость услуг на рынке стартует с 30−40 тысяч рублей и выше. Зависит от площади, расположения и назначения (ВРИ) участка.

Чаще проверку проводят для размещения коммерческих зданий. Однако все чаще возникает необходимость в проверке частных участков. Ведь в сравнении с затратами в несколько десятков тысяч рублей покупка неликвидного участка за несколько миллионов рублей будет серьезным обременением.

Такую проверку мы проводим на этапе разработки схемы планировки участка (СПОЗУ), а при возникновении необходимости в получении необходимых согласований подсказываем как действовать, чтобы их получить.

Вы получаете не просто месторасположение дома, бани и навеса для авто, а еще и полноценную юридическую проверку на ограничения. Чтобы потом не было сюрпризов при постановке дома на учет в Росреестре.

У нас это стоит (пока) менее 10 тысяч рублей. Имейте в виду, если для вас этот вопрос актуален. С нового года буду повышать цены.

А у меня на сегодня все! Длинная статья получилась, надеюсь и полезная.
Благодарю за то, что дочитали!

Заказать схему участка

Купили участок для ИЖС,

Рекомендую прочитать другие статьи