Блог Архитектора - как подготовиться к строительству своего дома

6 реальных способов оптимизировать стоимость строительства дома БЕЗ потери в качестве и комфорте

Давайте честно: желание потратить меньше денег во время строительства вполне разумное решение.

Возникает вопрос: за счет чего можно оптимизировать стоимость, чтобы не потерять в качестве и комфорте проживания?

Вот об этом далее…

Буквально несколько минут назад раздался звонок. Мужчина купил участок с фундаментом, хочет построить дачный дом. А с чего начать проект и как его делать не знает.

Уважаю людей, которые могут себе признаться в том, что они чего-то не знают и могут попросить помощи или совета.

Невозможно быть специалистом во всем. К сожалению в настоящее время множество блогеров рассказывают о вершках. Часто просто пересказывают то, что услышали/прочитали у других специалистов.

Человек с поверхностными знаниями не сможет дать вам во время консультации целостной картины и глубины знаний.

Им нечего дать, кроме чужих штампов и предубеждений. Набор слов, без понимания сути.

Да простят меня коллеги, у некоторых из них дальше чем “нарисованная красивая картинка” понимания как и из чего строить здание - нет. Обычно молятся на волшебника конструктора. Вот он то и придумает, как их архитектурные фантазии воплотить. Ага!

По сути концепт (архитектурная идея) может быть сильным, выразительным и при этом он обязан быть подкреплен конструктивной исполнимостью. Да и про стоимость реализации архитектурной мысли не забывайте. Мы же про оптимизацию затрат на строительство здесь?

Вот вам пример. Недавно поступает запрос на подготовку схемы планировки участка. Площадь 206 м. кв. Да, именно участка! Расположен в Сочи. Уже получено согласование уведомления о начале строительства от администрации города. Дом буквально впритирку впихивается в границы разрешенной зоны застройки участка. Заказчики еще хотят разместить баню, зону барбекю и террасу.

Кто-то напишет: это невозможно! Однако схему сделали и почти все уместили.

В основные параметры по застройке участка вписались. Правда собственники планируют скважину и септик размещать. А вот с ними возникает сразу несколько нюансов:

  • никакие отступы при размещении скважины по СанПин соблюсти в принципе нельзя. Самая длинная сторона участка чуть более 14 м, а минимальное нормируемое расстояние до септика при объеме стоков до 3000 м. куб./сутки - 15 м;
  • септик планировали закапывать после постройки дома. При том что грунты глинистые, участок расположен в зоне оползней и фундамент предположительно свайный (3 м).

Спрашиваю: “зачем вы себе подкоп под фундаментом будете рыть? Это гарантия того, что минимум одна свая (3 м) уйдет в сторону котлована под септик. Расстояние до дома минимальное, чуть более 1 м.

  • Обратная ситуация: если сначала закопать септик, а потом бить сваи, то при таком расстоянии есть шанс, что стенку емкости под септик выдавит, либо корпус может треснуть от ударной динамической нагрузки.

Какой-нибудь “умник” возможно напишет в комментариях что это мои “больные фантазии”. Это друзья мои - опыт, а не фантазии. В Сочи я прожил 3 года с 2009-го, пока большая стройка шла. Насмотрелся много чего.

А что если я не прав? Да такое тоже возможно. Кто не ошибается?

Поэтому вместо того, чтобы развлекаться с размещением скважины и септика на микроучастке я рекомендовал запросить тех. условия на подключение дома к магистральным сетям водоканала. Техническая возможность есть, и в уведомлении от администрации города это указано. Потом можно сравнить стоимость затрат на подключение централизованных водопровода и канализации со стоимостью бурения скважины и монтажа септика.

Кроме этого, в месте расположения участка установлена защитная санитарная зона. И строительство разрешено только при условии обязательного подключения дома к внешнего сетям водоканала.

Как бы вы не хотели, а универсального способа оптимизировать затраты во время стройки для индивидуального заказчика - нет. Для строительной компании - есть. У них конвейер, им можно процессы описать. Там подкрутить, сям…

Поэтому вся оптимизация строительства должна закладываться еще на этапе разработки эскиза дома. А далее уточняться на этапе рабочего проекта и во время сопровождения строительства. Это в ИЖС так. Не нужно сравнивать с крупными стройками, где все запроектировано, регламентировано и расписано на диаграммах Ганта, работает отдел снабжения, ПТО и еще финансисты-экономисты в штате.

Попробую обозначить возможные направления (способы) для оптимизации стоимости строительства без ущерба для качества и комфорта.

  • сделайте проектные изыскания ДО начала проектирования. В них входят: ИГИ - инженерно-геологические изыскания (состав грунтов в основании здания) и геоподоснова (топосъемка - карта рельефа участка с отображением инженерных сетей). Изыскания позволяют сократить до минимума количество неожиданных сюрпризов во время строительства.

Например, вчера мне пишет знакомый строитель и присылает видео с участка, где коробка дома уже возведена. Участок буквально тонет, вода стоит и не уходит, дренажный колодец заполнен водой.

Очевидно, что участок нужно было отсыпать, и посадку дома делать выше. Говорит, что геология была, но скорее всего “левая”. Пожалели 50-70 т.р. зато теперь вода у самого дома.

  • Следующий пункт: тип фундамента и его конструкция. Можно и с запасом по прочности делать, только вряд ли вам нужен 5-ти или 10-ти кратный запас. Есть и обратная ситуация, когда фундаменты лопаются и трещат.
  • Материалы ограждающих стен и перекрытий. Производители стеновых материалов хорошо рассказывают про теплотехнику. Только забывают сообщить, что все цифры сопротивления теплопередачи указаны для абсолютно сухих образцов, которые испытываются в лаборатории. Таких условий в реальной жизни никогда не будет. Сравните объем и стоимость материалов. Иногда выгоднее сделать несущую конструкцию тоньше, например из железобетона, и утеплить ее. А потом на выбор: вентилируемый навесной фасад, штукатурный или декоративная лицевая кладка. Кому как нравится и с учетом имеющихся финансов.
  • Общая площадь дома. Иногда имеет смысл пересмотреть размеры помещений с учетом имеющихся ресурсов, чем надеяться на то, что хватит. Пусть лучше останется запас финансов на отделку и меблировку. Лишние метры также требуют отделки и содержания.
  • Остекление. Это основная строка в смете на строительство, которой удивляются. Если вам нравятся окна большой площади и остекленные двери, вы должны понимать, что для их исполнения есть 2 основных решения: алюминиевые профили или деревянные. Стоимость 1 м2 готового изделия в ценах на весну 2024 г. примерно 50 т.руб. Т.е. стандартная остекленная дверь обойдется в ~100 т.руб.; а глухое окно 2х3 м ~300 т.руб. Если же у такого окна будет открывающаяся створка (раздвижная, распашная) то цена вырастет минимум х1,5 раза.
  • Системы вентиляции и отопления. На текущий момент цифра стартует с 700 т.руб. для небольшого дома и может легко превысить несколько миллионов. При этом дороже не означает лучше. Какие-то решения вам могут быть вообще не нужны, но их вам будут красиво продавать. Эти затраты тоже нужно не только учитывать в стоимости, а еще продумать где расположить оборудование на этапе эскизного проекта! Нужно точно знать хватит ли места и где пройдут трассы инженерных сетей по дому с учетом их габаритов и расстояний.

Вот теперь главный вопрос: сможет ли это сделать человек в отсутствии строительного опыта? Без знания строительных технологий, материалов, их свойств, заменяемости и понимания порядка рыночных цен?

Нарисовать вам нарисуют что угодно, вопросов нет. И цена может быть в разы меньше. Только готовы ли вы оплачивать фантазии других людей? Насколько вы фантазировали бы вместе с архитектором, если бы заранее представляли суммы предстоящих вложений?

Думаю вы с большим удивлением узнаете об этом только из смет.

Про чтение и применение всяких сводов правил, СанПинов, гостов, упомяну вскользь и все для того, чтобы жить в доме вам было действительно комфортно. Ляпы в проектах встречаются часто. Да и мы не без греха.

А что, если я вам скажу, что большую часть фантазий можно укрупненно оценить уже на этапе разработки планировки дома и его размещения на участке? Было бы это ценным для вас? Или лучше найти того, кто нарисует красивые картинки за меньшую стоимость, но которые вы никогда не построите?

Напишите. Я точно выслушаю то, что вы хотите. А возможно мы сможем и помочь вам.
Советы перед началом строительства